11月5日，2009年第7號(hào)蘇州國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價(jià)會(huì)舉行，此次拍賣分上午和下午兩場。共42塊土地上市，總面積達(dá)到了2085198.9平方米。其中，蘇地2009-b-52、蘇地2009-b-60號(hào)地塊無人應(yīng)價(jià)由國土局收回，蘇地2009-b-35、47、68、74四宗地塊由于只有一家單位報(bào)名競價(jià)，分別由蘇州國際發(fā)展、嘉盛房地產(chǎn)、園區(qū)國業(yè)酒店和高新區(qū)華通開發(fā)以底價(jià)獲取。其余36宗進(jìn)入正常拍賣程序。作為今年以來最大的一場土地拍賣會(huì)，吸引了建屋、中新置地、南京棲霞建設(shè)、安微省高速地產(chǎn)等眾多本外地開發(fā)商的濃厚興趣，多宗地塊的漲幅翻了一倍以上，位于金閶區(qū)物流園富強(qiáng)路北、虎新路東的41號(hào)商服用地，漲幅達(dá)到317.81%。此前備受關(guān)注的滄浪區(qū)新市路北、西大街東(原蘇州高級(jí)技校)地塊經(jīng)過多輪舉牌激烈競爭后由寧滬置業(yè)以4.55億元獲得，樓面價(jià)也從9000上升至20123元。
古城區(qū)土地拍賣分析：
本次國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣用地公告上，中心城區(qū)共推出10塊地，占全市土地宗數(shù)的 23.8%，總面積151221.3㎡，占所拍土地總面積的7.3%。其中，商業(yè)用地9塊，占地面積128942.1㎡；住宅用地1塊，占地面積22279.2㎡。
此次拍賣的 35和38號(hào)地塊以底價(jià)成交外，其余8幅均有不小的漲幅，此次備受矚目睥滄浪區(qū)新市路北、西大街東(原蘇州高級(jí)技校)地塊，經(jīng)過多輪舉牌激烈競爭后由寧滬置業(yè)以4.55億元獲得，樓面價(jià)也從9000上升至20123元。該地塊毗鄰盤門風(fēng)景區(qū)北、吳宮喜來登酒店，多層面的商業(yè)配套及旅游資源配套，還有田家炳實(shí)驗(yàn)小學(xué)的教育配套，起拍價(jià)格9000元起，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，該片區(qū)未來非?？赡芙ǔ梢月?lián)排別墅為主的項(xiàng)目，為數(shù)不多的幾棟聯(lián)排別墅，非常有可能成為該片區(qū)僅有的高端住宅區(qū)域，升值潛力巨大。作為古城區(qū)寸土寸金，非常稀缺的滄浪區(qū)中心區(qū)域地塊，憑借優(yōu)越的地理位置，區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地的珍稀性，引來商家的大肆爭奪。從項(xiàng)目﹤1.0的容積率來看，項(xiàng)目產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。而38號(hào)地塊則位于原蘇綸紡織廠西南角，該宗地塊由嘉和欣以底價(jià)獲得。該宗地塊的容積率達(dá)到了3.5，整個(gè)社區(qū)建成后將主要以高層、超高層為主，而其周邊項(xiàng)目則有嘉業(yè)•蘇綸場、鼎欣城、水城麗都等項(xiàng)目，
平江區(qū)此次共計(jì)5塊地，均為商業(yè)用地，總規(guī)劃面積52324平方米，占總體中心城區(qū)的34.6%。其地塊分別為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和文體娛樂用地。蘇地2009-b-34地塊，位于平江區(qū)人民路東、城北東路南，與蘇州萬達(dá)廣場僅一路之隔，地塊面積達(dá)15197.8平方米，是平江區(qū)此次土地出讓中面積最大的一塊，地塊可用于批發(fā)零售、住宿餐飲和商務(wù)金融，商業(yè)用途廣泛。隨著人民商場這樣大型商業(yè)賣場進(jìn)駐北沿線路段，萬達(dá)廣場項(xiàng)目的商業(yè)潛力被一再挖掘，商業(yè)價(jià)值日益放大，以萬達(dá)廣場為代表的平江區(qū)，商業(yè)設(shè)施也在加緊建設(shè)之中，開業(yè)之后人氣火爆，未來區(qū)域?qū)⑿纬膳涮妆容^齊全、擁有一定居住環(huán)境的城市居住片區(qū)。
金閶區(qū)土地掛牌出讓推出的地塊總規(guī)劃面積23495.7平方米，占總體中心城區(qū)的15.54%，為商服用地與住宿餐飲用地。依托正在進(jìn)行的軌道一號(hào)線、二號(hào)線工程，這個(gè)金閶最破舊的街區(qū)被規(guī)劃成“美麗新天地”，可建20萬平方米的商場、酒店、賓館、商住樓等設(shè)施，加上現(xiàn)有的商業(yè)面積18.3萬平方米與西擴(kuò)用地規(guī)劃商業(yè)中心相結(jié)合，石路將形成一個(gè)40多萬平方米的商業(yè)圈。
吳中區(qū)土拍分析：
本次土地拍賣上，吳中區(qū)共推出了14塊土地(其中52號(hào)地塊截至報(bào)名時(shí)間無人應(yīng)價(jià)而流拍)，占全市土地宗數(shù)的33.3%，地塊面積為568081.3平方米，占所拍賣土地總面積的27.2%，就地塊面積而言，僅次于相城區(qū)，位列五個(gè)區(qū)域第二。其中，商業(yè)用地7塊，占地面積342204.5平方米；住宅用地7塊，占地面積225876.8平方米。
從地塊分布上來看，除木瀆外基本上為遠(yuǎn)郊區(qū)，吳中開發(fā)區(qū)、胥口鎮(zhèn)、臨湖鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)、甪直鎮(zhèn)均有分布。木瀆古鎮(zhèn)三塊地塊，其中值得一提的是蘇地2009-b-45地塊，經(jīng)過多輪舉牌，最終由永新置地以9.7億獲得，樓面價(jià)為3486元/平方，漲幅達(dá)到107.5%。該地塊位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路西、蘇福路北，面積為111303.8平方米，容積率2.5，預(yù)計(jì)該塊用地將以高層、小高層為主。周邊配套有中澳廣場、飛凡第五街以及在建的浙建楓華紫園等項(xiàng)目，因?yàn)榕忀p軌1號(hào)線金楓路站臺(tái)，以及周邊的多條交通線路，未來交通優(yōu)勢帶來的升值潛力也將非常巨大。另外，吳中區(qū)光福的二宗用地容積率均小于0.8，預(yù)計(jì)將建成別墅，其中54號(hào)地塊位于光福別墅項(xiàng)目福園的西側(cè)，而55塊則位于別墅衡園南側(cè)，建成后，地塊所在區(qū)域?qū)⑦B接成別墅群，形成低密度生活區(qū)。這兩宗地塊由徐佩芳和王博分別獲得。隨著吳中片區(qū)中高檔住宅的陸續(xù)推出，未來該片區(qū)必將成為以中高檔住宅為主的又一蘇州新城區(qū)。吳中區(qū)的其他地塊用地基本上為商業(yè)用地 (含批發(fā)零售用地、賓館用地和農(nóng)貿(mào)市場)，可見，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套的完善和提升將會(huì)達(dá)到一個(gè)新高度。
相城區(qū)土拍分析：
本次土地拍賣，相城區(qū)共將推出9宗地塊，占全市土地宗數(shù)的21%，總面積737414㎡，占所拍賣土地總面積的35.4%。其中，商業(yè)用地1塊，占地面積10340㎡；住宅用地3塊，占地面積470144㎡；綜合用地4塊，占地面積219590㎡，另外，位于澄陽路東、蘇明裝飾北的蘇地b-60地塊為科教用地，占地面積37340㎡。就地塊數(shù)量而言，僅位列第三，但就拍賣面積而言，此次相城區(qū)獨(dú)占鰲頭，位列五區(qū)域之首。
住宅用地中2009-b-61、2009-b-65號(hào)地塊均分布于相城區(qū)以北的位置，分別位于北橋街道及盛澤湖的周邊。蘇地2009-b-65地塊更是本次土地拍賣所有區(qū)域中面積最大的一塊城鎮(zhèn)住宅用地，高達(dá)359292㎡，容積率為0.8，起拍總價(jià)為107788萬，最終成交價(jià)189000萬，經(jīng)過陽澄湖投資和安徽省高速地產(chǎn)的激烈角逐，最終高速地產(chǎn)笑到最后，該幅地塊的樓面價(jià)為6756元，漲幅達(dá)到75.34%。預(yù)計(jì)此地塊未來建筑類別將以別墅產(chǎn)品為主，目前周邊在售同質(zhì)化項(xiàng)目有聆湖麗墅、陽澄•領(lǐng)島別墅等，可以預(yù)見，該區(qū)域內(nèi)的市場競爭將更加激烈。
而蘇地2009-b-61地塊面積為66557㎡，容積率1.2，該項(xiàng)目建筑類型預(yù)計(jì)將以多層、小高層為主。
另外，綜合用地蘇地2009-b-58地塊也是競爭比較激烈的一宗地塊，該地塊位于元和街道春申湖路北、御窯路西1、2、3號(hào)，共計(jì)占地面積126050㎡，其中，住宅用地兩幅，1.8和2.5的高容積率，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建筑類型將以小高層、高層為主。據(jù)悉，地塊毗鄰首開股份儲(chǔ)備用地及恒基中國儲(chǔ)備用地，項(xiàng)目前景看好，該地塊中涵蓋的商業(yè)項(xiàng)目也會(huì)將此住宅項(xiàng)目的功能和潛力提高一個(gè)檔次。
區(qū)域分析：從區(qū)域發(fā)展來看，蘇州“北拓”規(guī)劃使得相城成為未來發(fā)展的中心，相城未來土地開發(fā)總量較大，合景、雅戈?duì)?、恒基、首開股份等地產(chǎn)大鱷紛紛在此拿地。輕軌2號(hào)線、4號(hào)線規(guī)劃使得相城區(qū)區(qū)域板塊價(jià)值驟升，出行更加便利，縮短出行時(shí)間；而京滬高鐵蘇州站在相城區(qū)的設(shè)立，更大限度地提升了區(qū)域價(jià)值。相信此次區(qū)域內(nèi)9宗地塊(1宗商業(yè)用地、3宗住宅用地、4宗綜合用地)的推出，在板塊不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，定能更大程度地推動(dòng)區(qū)域升值潛力。
高新區(qū)土拍分析：
新區(qū)此次共推出3個(gè)地塊，其中含住宅地塊有2塊，總面積達(dá)到了233880.8平米。72、73號(hào)兩宗地塊由旭輝集團(tuán)收入囊中，漲幅也分別達(dá)到96.54%和56.2%。
此次推出的蘇地2009-b-72號(hào)地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)星宇路東、大新河北。地塊面積為56984.3平米，容積率為≤1.4，建筑面積將接近8萬方，是一個(gè)單純的城鎮(zhèn)住宅用地。從其容積率上可以看出，未來該地塊的開發(fā)將以高層小高層為主。此地塊周邊312國道貫通，金楓路、鴻禧路、文昌路等眾多主干道也經(jīng)過，因此該地段交通極其便利。該地段早期建成的住宅已有惠澤云錦城、新創(chuàng)理想城等，因此不必?fù)?dān)心其周邊的配套。
另外一塊蘇地2009-b-73號(hào)地塊為城鎮(zhèn)住宅和批發(fā)零售綜合用地。這是新區(qū)此次所推地塊中最能吸引人眼球的地塊，因?yàn)槠涞貕K的單體面積已達(dá)到176896.5平米。該地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)興賢路南、文昌路東，京杭大運(yùn)河近在咫尺，環(huán)境優(yōu)美。周邊已建成或在建的住宅項(xiàng)目也很多，如金光大道二期、鴻錦新苑等。另外不容忽視的是，就在該地塊的不遠(yuǎn)處存有上海朗地的儲(chǔ)備地塊，相信此地塊的推出必將給周邊的土地市場帶來巨大影響。
蘇地2009-b-73號(hào)地塊規(guī)劃的容積率為1.37，未來將建成以高層小高層為主的社區(qū)，而社區(qū)的建筑面積將會(huì)達(dá)到24.23萬方，如此大體量的社區(qū)定會(huì)給周邊市場注入新的活力，帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)住宅市場的活躍。
區(qū)域分析：新區(qū)建設(shè)不容小覷，滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)的發(fā)展更值得期待，而地塊所在的興賢路更是滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)。9月新區(qū)住宅以逾2000套的高成交量“力壓”園區(qū)而躍居全市第一，未來蘇州新區(qū)樓市走向引人遐想，相對于住宅銷售的火爆，新區(qū)土地市場能否火一把，本次土拍拭目以待。
園區(qū)土拍分析：
園區(qū)共推出6個(gè)地塊，總面積為373140.42平方米，占本次所推推地總量的17.89%。本次在園區(qū)東環(huán)以東推出城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地各一塊。蘇地2009-b-71堪稱絕好綜合地塊，為城鎮(zhèn)住宅和商服用地，該地塊位于工業(yè)園區(qū)東環(huán)路東、東興路北，占地面積51053.13平方米，體量雖不是很大，但是其1.6-2.0的容積率將使其建筑面積達(dá)到將近10萬方，該宗地塊被棲霞建設(shè)強(qiáng)勢獲取，成交總價(jià)為5.55億，樓面價(jià)為5436元/平方，漲幅為99.5%。
該地塊周邊道路縱橫交錯(cuò)，交通十分發(fā)達(dá)，地塊位于東環(huán)高架和南環(huán)高架交接處，北臨獨(dú)墅湖大道，東北方向300多米處即為蘇嘉杭高速公路出入口，距離蘇州汽車南站不到10分鐘車程，規(guī)劃中的軌道3號(hào)線吳東路站就設(shè)在地塊南側(cè)200米處。且該地段城建較早，各種生活配套設(shè)施很完善，其自身也有商服項(xiàng)目，北側(cè)為華東裝飾城，因此該地塊的開放將給其自身極其周邊帶來無限的發(fā)展?jié)摿?。從其容積率上也可以看出，此地塊以后將開發(fā)成為高層小高層為主的住宅社區(qū)，而其周邊還未有像樣的住宅小區(qū)出現(xiàn)，因此地塊開發(fā)以后的市場前景將無限廣闊。
另外一塊是位于工業(yè)園區(qū)東環(huán)路東、一斗山路北的蘇地2009-b-70號(hào)地塊，為批發(fā)零售和商務(wù)金融用地，該地塊南靠現(xiàn)代大道，北臨婁江，對岸就是婁門外大街，東側(cè)靠近蘇嘉杭高速公路和227省道，地段相對發(fā)達(dá)，周邊市場廣闊。地塊附近居住區(qū)密集，有東港新村等多個(gè)住宅社區(qū)；周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，有大潤發(fā)、沃爾馬大型零售超市、現(xiàn)代創(chuàng)展大廈、中新置地商務(wù)樓、東環(huán)時(shí)代廣場等多個(gè)項(xiàng)目。
目前東環(huán)路改造工程正如火如荼開展，東環(huán)路以東沿線的商業(yè)和居住配套的格局也正被進(jìn)一步深挖，相信此次推出的兩宗地塊定能帶動(dòng)本區(qū)域更大程度的發(fā)展。
除卻東環(huán)以東兩宗地塊外，其余4宗均位于唯亭鎮(zhèn)，其中有3宗地塊為城鎮(zhèn)住宅和商服綜合用地，其中位于工業(yè)園區(qū)唯亭鎮(zhèn)星澄湖西、唯澄路北的66號(hào)地塊和位于唯亭鎮(zhèn)唯盛街西、唯青路北的67號(hào)地塊，從其0.6的容積率來看，將建成別墅用地和商業(yè)綜合性項(xiàng)目，兩宗地塊分上中信投資和中新置地兩大開發(fā)公司獲得，中新置地由此成為唯亭土地儲(chǔ)備量最多的開發(fā)公司。
區(qū)域分析：經(jīng)過近幾年的開發(fā)，青劍湖板塊呈現(xiàn)愈來愈佳的上升勢頭，成了唯亭的一張綠色生態(tài)名片，也成了園區(qū)北部發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。滬寧城際鐵路更將大大縮短這里與上海的時(shí)空距離。青劍湖板塊在價(jià)格、居住環(huán)境上優(yōu)勢明顯，已使這里匯聚了相當(dāng)大數(shù)量的住宅樓盤，招商地產(chǎn)、圓融集團(tuán)、建屋集團(tuán)、首開地產(chǎn)、常發(fā)地產(chǎn)等品牌開發(fā)商的強(qiáng)勢進(jìn)駐，促使青劍湖板塊的低密度住宅開發(fā)升級(jí)。區(qū)域交通便捷，隨著配套的日漸完善，加之此次別墅地塊的出讓，將極大地提高該區(qū)域生活檔次。