在今年下半年的秋季購房節(jié)吳中專場和“十一”住博會期間,一份現(xiàn)場購房民意調(diào)查顯示646份有效樣本信息數(shù)據(jù)顯示,目前蘇州的購房主力在發(fā)生變化,“改善性需求”成為蘇州購房主流。
60%購房者為改善性需求
經(jīng)歷了2008年的低谷,今年以來蘇州樓市高潮迭起。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計,今年前三季度的銷售已經(jīng)超過了去年全年的總量,同時也創(chuàng)出了歷史同期最高水平。在銷量增勢迅猛的同時,樓市價格也一路上升,進入第四季度,我市商品房銷售價已經(jīng)牢牢盤踞在了“八字頭”。
尤其是進入下半年以來,蘇州樓市更是一路飄紅。在對市民購房用途調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)改善性需求已經(jīng)成為當前我市購房的主力人群。
646份樣本設計中心城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)和相城區(qū),其中有390份樣本的購房用途是“改善居住”,大大超過“用于結(jié)婚”的128份。改善性需求占到了總量的60%,相比上半年明顯增加。這也印證了非首次置業(yè)人群的大比例。
眾所周知,結(jié)婚用房,特別是新蘇州人結(jié)婚置業(yè)群體,一直是我市購房者中的主力軍。正是大量剛性需求的集中釋放成就了上半年蘇州樓市的火爆。但是下半年以來,一方面上半年成交大釋放的需求透支,另一方面, 房價的走高,也使這部分人群購房壓力加重。
從下半年以來,園區(qū)中高端項目頻頻推出,土地的熱賣,房價的逐步走高,觸動了部分人群的買漲心理,特別是對于具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的人群。通脹的預期、資金保值增值的需求、追漲心理加上樓市成交的良好表現(xiàn),使這部分群體頻頻出手,從而也加大了推動改善性需求以及投資需求購買的力度。
還有一個重要的指標同樣印證了房市剛性需求正在轉(zhuǎn)為平淡。在對意向購房面積進行調(diào)查分析后發(fā)現(xiàn),“金九銀十”期間,91至144平方米的 戶型成為購房者主要的選擇范圍:調(diào)查發(fā)現(xiàn),有217人意向購房面積為91至120平方米,有151人為121至144平方米,這兩個面積段正是所謂的改善性需求段,而這個需求段的意向人群占到了總調(diào)查人數(shù)的58%。90平方米以下小戶型的需求為215人,占33.3%,比上半年市場明顯下滑,可見目前,改善性房源占了較大的市場需求,剛性需求轉(zhuǎn)入平淡。
6000-7000元的房子市民最中意
市民可以接受的均價和實際的成交均價是兩個不同的概念,后者往往高于前者,但是如果高得太多,則說明市場價格開始走向非理性。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),最受市民歡迎的均價段是6001—7000元/平方米,其次是5001—6000元/平方米和7001—8000元/平方米的價位段。
今年7月份,網(wǎng)絡上的地產(chǎn)研究中心也曾對蘇州市民的接受均價作過調(diào)查,發(fā)現(xiàn)當時市民的接受均價在5000至6000元/平方米。相比于這個價位,這次調(diào)查,6000元/平方米以上的價位接受度明顯增加,這也表明,隨著房價的不斷增長,有購房需求的市民心理價位也在跟著提升。
再從九、十兩月我市商品房的實際成交價格來看,價格已經(jīng)超過了8000元/平方米,大大高于市民的可接受均價。根據(jù)這樣的情況分析,相比于最受市民歡迎的均價段,要提升剛性需求的購買力,目前的市場價格很明顯已經(jīng)不太理性。
再從購房接受總價的調(diào)查來看,市民的接受總價,最受歡迎段在50-70萬元之間。按照這個價位段,一套90平方米的房子,價格在5000元至7000元/平方米之間,而一套120平方米的房子,價格則在5800元/平方米以下。但是,目前實際的情況,90至120平方米的總價在80至100萬元。由此可見,在91-120平方米的客戶群段,能接受的價位與目前市場的實際行情有一定距離。盡管高價位段也不乏客戶群需求,但目前蘇州的房價整體已有所偏離市場的需求定位。
后期樓市或?qū)⒂苫鸨呦蚱蠓€(wěn)
蘇州后期樓市何去何從?
從民調(diào)的情況來看,雖然蘇州樓市需求較為旺盛,但從剛性需求在此慣常旺季階段明顯不如上半年,以及市場價位與需求定位的明顯偏離等方面去分析,后期的蘇州樓市或?qū)⒂苫鸨呦蚱蠓€(wěn)。
一方面,近期有關(guān)房貸七折優(yōu)惠叫停、稅收優(yōu)惠政策到期等信息已經(jīng)風生水起。業(yè)內(nèi)指出,受這些原因影響,加上通脹預期、國家及地方政府暖市政策到年底基本終止等諸多因素,在未來兩個月內(nèi),蘇州樓市整體成交預計不會有太大跌落。樓市的真實狀態(tài),要看明年一季度的變化。
第二方面,從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看,今年,大部分一線開發(fā)企業(yè)在一至三季度的銷售相當理想,甚至超越樓市高峰的2007年。按照這樣的局面,年底前大部分樓盤主動降價可能性不大;而此時上市的新項目,也不會有太大的讓步。到明年一季度,部分區(qū)域,特別是個別項目,價格可能會小幅下調(diào),但是綜合目前的供應結(jié)構(gòu),以及土地市場的活躍表現(xiàn),價格的整體大幅下跌可能性不大。
第三方面,從土地市場分析,蘇州將在11月5日推出42宗土地拍賣,吳中區(qū)也有8大板塊84宗土地推出。土地供應的力度在一定程度上可以達到調(diào)控房價的目的。
業(yè)內(nèi)人士指出,明年,在大的宏觀調(diào)控方面,不排除健康的引導政策出現(xiàn)。一些涉及普通商品房剛性需求的政策預計會有所變通,但是有利于投資市場的部分優(yōu)惠政策可能取消或先行止步。此外,公積金政策和貸款政策將會持續(xù)收緊。即便是價格出現(xiàn)微調(diào),但稅收等優(yōu)惠政策取消后,市民的購房成本將依舊增加。