對于契稅、營業(yè)稅等優(yōu)惠到期后會否延續(xù),有關(guān)部門表示,政府“一刀切”全面停止不大可能,但有可能部分“收縮”現(xiàn)有優(yōu)惠政策。
二手房受政策影響更大
“討論的焦點(diǎn)無非就是兩個,一個是契稅,一個是營業(yè)稅,都是對買房人的成本有重大影響的”,南京我愛我家市場部經(jīng)理舒莉莉說,先從契稅上分析,南京市原有的規(guī)定是高檔房(144平方米以上)4%,普通房(144平方米以下)2%;去年底江蘇省將契稅統(tǒng)一下調(diào)為3%,普通房則只有1%;緊接著南京又對購房契稅進(jìn)行補(bǔ)貼,90平方米以下的契稅降到了零。“假使主城區(qū)有一套80平方米、總價120萬的房子,現(xiàn)在的契稅為零,而到了明年則要交總價的2%,也就是2.4萬元的契稅,這個出入還是比較大的。”舒莉莉說。
相對于新房只能享受到契稅優(yōu)惠的利好, 二手房則能同時享受這兩大政策的優(yōu)惠,因此受政策調(diào)整的影響更大,尤其營業(yè)稅5年改2年,“力度”很大。市民楊先生3年前買了一套100平方米的房子,買入價為100萬元,現(xiàn)在150萬出手,按照今年的營業(yè)稅政策,2年以上的普通房產(chǎn)免交營業(yè)稅,因此楊先生只需承擔(dān)1%的個稅,而且還有40%的返還,總費(fèi)用為9000元;一旦政策取消,5年內(nèi)的房產(chǎn)都得交營業(yè)稅,他就得按總房價交納5.5%的營業(yè)稅以及1%的全額個稅,合計(jì)9.75萬元,差別之大令人咋舌。
舒莉莉說,今年二手房市場的賣家絕大多數(shù)“看中”的都是成本較低,因此紛紛掛牌求售,有統(tǒng)計(jì)顯示,今年10月份的掛牌量為今年最多,二手市場也由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,這與購房優(yōu)惠截止期的臨近關(guān)系密切。
優(yōu)惠政策或“部分”取消
“所有的優(yōu)惠‘一刀切’取消我看不太可能,部分取消、部分保留應(yīng)該是比較穩(wěn)妥的方式”,舒莉莉說,比如說契稅的政策到了明年恢復(fù),而營業(yè)稅則有可能再延續(xù)一段時間。“這主要取決于哪一項(xiàng)優(yōu)惠對于買房人來說更有利,契稅最多也就讓2個百分點(diǎn),而營業(yè)稅則能讓到5.5個百分點(diǎn),顯然更受買房人歡迎,或許會繼續(xù)沿用下去”,舒莉莉說。
也有人表達(dá)了不同觀點(diǎn),南京福舍投資公司總經(jīng)理史東認(rèn)為,與二手房相比,新房市場的銷量對整個房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生的影響更大,因此契稅優(yōu)惠的政策沿用似乎順理成章,而營業(yè)稅或許會到時取消。還有人表示,政府屆時應(yīng)該采取微調(diào)的方式,比如恢復(fù)印花稅、土地增值稅等影響不大的稅種,將營業(yè)稅的交納年限從2年延長到3年等等。
拋開種種猜測,“不會全盤取消”似乎是當(dāng)下主流意見,研究人士指出,購房優(yōu)惠政策制定與取消的標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)肯定是樓市現(xiàn)狀?，F(xiàn)階段樓市“一團(tuán)亂麻”,南京市場新房成交量自7月份達(dá)到9000多套的頂峰后,一路下滑,9月份只賣了6000多套,而到10月份又賣了近7500套。升升降降,不僅業(yè)內(nèi)人士無法判斷,房管局也不敢輕易下結(jié)論,這恐怕就是政府部門遲遲不給優(yōu)惠政策一個“痛快說法”的原因吧。
重申意在抑制房價？
今年7月初，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策，應(yīng)對“假按揭”、“假首付”、“假房價”以及“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題。
對于房貸業(yè)務(wù)，某業(yè)內(nèi)人士表示，“房貸業(yè)務(wù)一直是銀行難舍的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，各家銀行競爭非常激烈，而且從業(yè)人員有著業(yè)績壓力，難免會使得放貸的標(biāo)準(zhǔn)有所放寬。”他表示，“現(xiàn)在利率下浮幅度降低可能是迫于監(jiān)管層的施壓、放貸額的限制、貸款質(zhì)量等因素的考慮，執(zhí)行符合政策的標(biāo)準(zhǔn)并不是短時間內(nèi)可以做到的。”
上海財經(jīng)大學(xué)金融研究中心有關(guān)專家表示，“二套房貸政策不斷重申，但效果卻不佳。原因除了房貸業(yè)務(wù)相較于其他貸款業(yè)務(wù)較安全，銀行不愿放手外，還有來自于社會的壓力，房貸需求很旺盛，購房者對房價走高有強(qiáng)烈預(yù)期，紛紛向銀行貸款。并且，監(jiān)管上的手續(xù)比較復(fù)雜，特別原來如果在異地買房，各銀行間信息傳遞不一定完全到位，使二套房的界定增加了難度。”
過低的融資成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場投資氣氛濃厚，各地房價9月以來紛紛突破歷史新高。銀監(jiān)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1至7月，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增1.1萬億元，占同期全部新增貸款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地紛紛出臺收緊二套房貸的地方性政策，雖然收縮程度不一，但從緊之風(fēng)已經(jīng)悄然刮起。
重申二套房政策可能與房價不斷高漲有關(guān)，銀監(jiān)會一定程度上抑制房價過度走高，意在保持市場穩(wěn)定、安全。
對改善性購房有所沖擊
與以往相比，江蘇省公積金繳存人如果是首次貸款，購房面積低于144平方米，貸款額度將沒有任何變化；如高于144平方米，則可貸額度減半；如果是二次貸款則算“二套房”，則不能申請公積金貸款。
對此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這次調(diào)整有松有緊，對首次貸款的普通商品房是放松的，而對于“二套房”則大為收緊，可以抑制部分投資性和投機(jī)性需求，但對于改善性購房也會有所沖擊。不過，省公積金的覆蓋面還比較有限，主要面向省級機(jī)關(guān)、單位、企業(yè)等的職工，因此調(diào)整對于市場的影響不會很大；1-9月省公積金放貸18億元，也遠(yuǎn)低于南京市近百億元的水平。此外，夫妻雙方分別繳存省、市公積金的，可任選其中一人主貸，按照其繳存地，選擇貸省或市公積金。
業(yè)內(nèi)人士表示，二套房貸全面收緊，主要是出于保障信貸安全和穩(wěn)定樓市的考慮。其實(shí)，之前銀監(jiān)會就曾多次要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行政策，只不過銀行在具體操作的時候還是會打折扣。
深圳社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕表示，目前地方政府出臺房地產(chǎn)的調(diào)控政策對樓市來說作用力都是有限的，總體上還是要看中央政府對房地產(chǎn)市場會有什么新的政策性的導(dǎo)向。