對政策走勢的猜測成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的焦點話題。
房地產(chǎn)政策變數(shù)大
今年前三季度，在政府4萬億投資、全社會固定資產(chǎn)投資同比增長33.4%和新增8.67萬億、同比增長149%的天量信貸刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，gdp增長7.7%，其中三季度gdp增長8.9%。而1-9月進(jìn)出口總額同比下降20.4%，外需依然乏力。拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱消費仍有待進(jìn)一步升級。固定投資占比過大，顯露投資和信貸拉動的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有很大的不確定性。10月21日，國務(wù)院常務(wù)會議首次提出，將保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系列為今后幾個月的重點調(diào)控內(nèi)容。很多人注意到，這一提法，與此前持續(xù)逾半年官方強(qiáng)調(diào)的“把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)”有了明顯變化。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場各方最關(guān)心的是房地產(chǎn)政策的變數(shù)會有多大。
在實體經(jīng)濟(jì)沒有復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)市場的拉動作用顯然是重要的，但眼前的天價地、天價房走勢令人眩暈，一位房地產(chǎn)業(yè)界的高管感嘆，按照國際上一般的租售比(即房屋售價與月租金之比)來衡量住房投資價值，正常范圍應(yīng)該在1∶100至1∶230之間，而如今北京等城市熱點成交區(qū)域房屋租售比普遍在1∶350-1∶450范圍內(nèi)，房價奇高如同收重稅，可價格仍在不斷上漲。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)檢測數(shù)據(jù)顯示，11月即將上市的商品房新盤項目均價已達(dá)17008元／平方米，環(huán)比漲幅達(dá)16.7%。此間業(yè)界已有猜測，高房價已大大超出購房者的承受能力，漸高的民怨成為決策者必須考慮的因素。另外，近兩年，在金融危機(jī)背景下，加之美國國內(nèi)最近流感疫情擴(kuò)大，美元疲軟，海外熱錢大量進(jìn)入中國地產(chǎn)市場，防止通脹，抑制資產(chǎn)價格上漲，在今年“保八”已無懸念的情況下，抑制房價繼續(xù)高漲的力度明顯大于去年。
據(jù)中房指數(shù)的數(shù)據(jù)，今年9月金融機(jī)構(gòu)外匯占款月度環(huán)比驟升242.5%，與近期重新加強(qiáng)的 人民幣升值預(yù)期遙相呼應(yīng)。最近有媒體報道，近3年超百億美元基金押注亞洲房地產(chǎn)。另有房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)人士透露，由于寬松信貸、通脹預(yù)期、打擊炒房措施解除，現(xiàn)在有大量海外資金借助國內(nèi)的民營機(jī)構(gòu)規(guī)避外資進(jìn)入限制，采用與國內(nèi)機(jī)構(gòu)合作的操作方式流向房地產(chǎn)業(yè)。
盡管目前房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)還不能準(zhǔn)確掌握確切的外資購房情況，但深、京、滬等一線城市投資客身影活躍，其中不少是民企老板。有些資金規(guī)模大的民企老板合伙成立投資公司，其目標(biāo)不僅是新房、 二手房，還包括商鋪、寫字樓、拍賣房市場。
在實體投資環(huán)境沒有獲得改觀的情況下，資金大量流入房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價格一方面持續(xù)飆升，一方面仍有高位進(jìn)入的大量買家，或許這就是讓人越發(fā)看不懂這一市場的一個原因。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平近日針對這種現(xiàn)象判斷，當(dāng)前樓市回暖并不是中國的經(jīng)濟(jì)得到了根本改善和居民的收入水平提高所推動的，目前中國經(jīng)濟(jì)處在泡沫狀態(tài)。
房地產(chǎn)政策變數(shù)在增大。近日，中國銀監(jiān)會已經(jīng)開始動作，對《個人貸款管理暫行辦法》公開征求意見。該《辦法》明確，銀行要建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款 面談制度，以有效鑒別個人客戶身份，了解借款的真實用途，調(diào)查借款人的信用狀況和還款能力，確保貸款的真實性。征求意見稿中強(qiáng)調(diào)，銀行不得發(fā)放無指定用途的貸款。而且在支付環(huán)節(jié)，明確實行貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金進(jìn)行管理和控制。銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該《辦法》是我國出臺的第一部個人貸款管理的法規(guī)，也是銀監(jiān)會近兩年一攬子貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管法規(guī)的重要組成部分。其主要針對目前一些銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象，特別是“假按揭”、“頂冒名”以及貸款挪用等情況，目的是確保信貸資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)。
另外，業(yè)內(nèi)人士分析，二套房貸放松和營業(yè)稅減免政策執(zhí)行期截止于2009年12月31日，這表明，政府在這兩項政策出臺之時即考慮到了收放余地。既拉動購房者入市，也對投資投機(jī)風(fēng)潮的卷土重來留有后手。近期這兩項政策很可能會有調(diào)整。另外，瘋狂的天價地頻 出，使商品房價格水漲船高，引起了全社會的關(guān)注。政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，應(yīng)該對現(xiàn)行的價高者得的供地方式加以調(diào)整。業(yè)內(nèi)比較一致地認(rèn)為，為滿足中低收入者住房需求，政府對保障性住房還會進(jìn)一步加大投資力度。
中房指數(shù)基于對2009年前三季度中國房地產(chǎn)市場形勢的分析判斷，前三季度“過于寬松”的貨幣政策難以延續(xù)，今后一段時間貨幣政策基調(diào)轉(zhuǎn)變的概率上升。若貨幣政策轉(zhuǎn)向(高盛預(yù)測四季度將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個基點，明年全年將三次加息)，寬松性貨幣政策的結(jié)束，未來2-3年的房地產(chǎn)市場將面臨挑戰(zhàn)。
房價仍會“高位僵持”
對政策調(diào)整的預(yù)期已反映到各地樓市。最近，京、滬、深、蓉等房地產(chǎn)熱點城市都出現(xiàn)了集中成交。盡管房價很高，但購房者為取得貸款優(yōu)惠和免稅，爭著擠上政策末班車。另外，記者從一 金融機(jī)構(gòu)了解到，近來，銀監(jiān)會對各金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管提示不斷。這些機(jī)構(gòu)已開始著手調(diào)整，有的已經(jīng)決定不再考慮增加新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項目，并力求一旦政策變化，保證老項目不出問題。
政策的收緊肯定會使市場銷售下降，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，市場上資金的流動性很強(qiáng)，除國家的投資、海外熱錢，新保險法于10月1日正式生效，已有消息稱，保險公司可進(jìn)入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右，保險資金投資房地產(chǎn)也箭在弦上。另外，今年3月后，房地產(chǎn)市場回暖速度之快出乎意料，盡管還不到11月，開發(fā)商的銷售指標(biāo)大多完成了，有的銷售業(yè)績超出去年全年。
“兜里有錢心中不慌”，由于銷售額大幅增長，企業(yè)資金充裕，開發(fā)商此時大多觀望等待，并不準(zhǔn)備在價格上作出讓步。即便是在房價高企的一線城市，房價的走勢預(yù)計將呈現(xiàn)“高位僵持”，期望價格大幅下跌恐不現(xiàn)實。