□本報(bào)記者 王 英
在今年下半年的秋季購(gòu)房節(jié)吳中專場(chǎng)和 “十一”住博會(huì)期間，365蘇州地產(chǎn)研究中心在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)購(gòu)房民意作了一個(gè)翔實(shí)的調(diào)查。646份有效樣本信息數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州的購(gòu)房主力在發(fā)生變化，“改善性需求”成為蘇州購(gòu)房主流。
60%購(gòu)房者為改善性需求
經(jīng)歷了2008年的低谷，今年以來(lái)蘇州樓市高潮迭起。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年前三季度的銷售已經(jīng)超過了去年全年的總量，同時(shí)也創(chuàng)出了歷史同期最高水平。在銷量增勢(shì)迅猛的同時(shí)，樓市價(jià)格也一路上升，進(jìn)入第四季度，我市商品房銷售價(jià)已經(jīng)牢牢盤踞在了“八字頭”。
尤其是進(jìn)入下半年以來(lái)，蘇州樓市更是一路飄紅。 365蘇州地產(chǎn)研究中心在對(duì)646個(gè)有效樣本的需求調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，有305份是首次置業(yè)，341份是非首次置業(yè)，非首次置業(yè)的人數(shù)占總比例的53%。這個(gè)數(shù)字是近兩年來(lái)在蘇州同類市場(chǎng)調(diào)查中，第一次出現(xiàn)“非首次置業(yè)人群超過首次置業(yè)人群”這樣的結(jié)果。而這一結(jié)果表明的一個(gè)事實(shí)是：大量改善性需求和投資需求進(jìn)入到了房市。
在對(duì)市民購(gòu)房用途調(diào)查后，同樣發(fā)現(xiàn)改善性需求已經(jīng)成為當(dāng)前我市購(gòu)房的主力人群。
646份樣本設(shè)計(jì)中心城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)和相城區(qū)，其中有390份樣本的購(gòu)房用途是“改善居住”，大大超過“用于結(jié)婚”的128份。改善性需求占到了總量的60%，相比上半年明顯增加。這也印證了非首次置業(yè)人群的大比例。
眾所周知，結(jié)婚用房，特別是新蘇州人結(jié)婚置業(yè)群體，一直是我市購(gòu)房者中的主力軍。正是大量剛性需求的集中釋放成就了上半年蘇州樓市的火爆。但是下半年以來(lái)，一方面上半年成交大釋放的需求透支，另一方面， 房?jī)r(jià)的走高，也使這部分人群購(gòu)房壓力加重。
從下半年以來(lái)，園區(qū)中高端項(xiàng)目頻頻推出，土地的熱賣，房?jī)r(jià)的逐步走高，觸動(dòng)了部分人群的買漲心理，特別是對(duì)于具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群。通脹的預(yù)期、資金保值增值的需求、追漲心理加上樓市成交的良好表現(xiàn)，使這部分群體頻頻出手，從而也加大了推動(dòng)改善性需求以及投資需求購(gòu)買的力度。
還有一個(gè)重要的指標(biāo)同樣印證了房市剛性需求正在轉(zhuǎn)為平淡。在對(duì)意向購(gòu)房面積進(jìn)行調(diào)查分析后發(fā)現(xiàn)，“金九銀十”期間，91至144平方米的 戶型成為購(gòu)房者主要的選擇范圍：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有217人意向購(gòu)房面積為91至120平方米，有151人為121至144平方米，這兩個(gè)面積段正是所謂的改善性需求段，而這個(gè)需求段的意向人群占到了總調(diào)查人數(shù)的58%。90平方米以下小戶型的需求為215人，占33.3%，比上半年市場(chǎng)明顯下滑，可見目前，改善性房源占了較大的市場(chǎng)需求，剛性需求轉(zhuǎn)入平淡。
6000-7000元的房子市民最中意
市民可以接受的均價(jià)和實(shí)際 的成交均價(jià)是兩個(gè)不同的概念，后者往往高于前者，但是如果高得太多，則說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)格開始走向非理性。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最受市民歡迎的均價(jià)段是6001—7000元/平方米，其次是 5001—6000元/平方米和7001—8000元/平方米的價(jià)位段。
今年7月份，網(wǎng)絡(luò)上的地產(chǎn)研究中心也曾對(duì)蘇州市民的接受均價(jià)作過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)市民的接受均價(jià)在5000至6000元/平方米。相比于這個(gè)價(jià)位，這次調(diào)查，6000元/平方米以上的價(jià)位接受度明顯增加，這也表明，隨著房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，有購(gòu)房需求的市民心理價(jià)位也在跟著提升。
再?gòu)木?、十兩月我市商品房的?shí)際成交價(jià)格來(lái)看，價(jià)格已經(jīng)超過了8000元/平方米，大大高于市民的可接受均價(jià)。根據(jù)這樣的情況分析，相比于最受市民歡迎的均價(jià)段，要提升剛性需求的購(gòu)買力，目前的市場(chǎng)價(jià)格很明顯已經(jīng)不太理性。
再?gòu)馁?gòu)房接受總價(jià)的調(diào)查來(lái)看，市民的接受總價(jià)，最受歡迎段在50-70萬(wàn)元之間。按照這個(gè)價(jià)位段，一套90平方米的房子，價(jià)格在5000元至7000元/平方米之間，而一套120平方米的房子，價(jià)格則在5800元/平方米以下。但是，目前實(shí)際的情況，90至120平方米的總價(jià)在80至100萬(wàn)元。由此可見，在91-120平方米的客戶群段，能接受的價(jià)位與目前市場(chǎng)的實(shí)際行情有一定距離。 365蘇州地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示，盡管高價(jià)位段也不乏客戶群需求，但目前蘇州的房?jī)r(jià)整體已有所偏離市場(chǎng)的需求定位。
后期樓市或?qū)⒂苫鸨呦蚱蠓€(wěn)
蘇州后期樓市何去何從？
從民調(diào)的情況來(lái)看，雖然蘇州樓市需求較為旺盛，但從剛性需求在此慣常旺季階段明顯不如上半年，以及市場(chǎng)價(jià)位與需求定位的明顯偏離等方面去分析，后期的蘇州樓市或?qū)⒂苫鸨呦蚱蠓€(wěn)。
一方面，近期有關(guān)房貸七折優(yōu)惠叫停、稅收優(yōu)惠政策到期等信息已經(jīng)風(fēng)生水起。業(yè)內(nèi)指出，受這些原因影響，加上通脹預(yù)期、國(guó)家及地方政府暖市政策到年底基本終止等諸多因素，在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，蘇州樓市整體成交預(yù)計(jì)不會(huì)有太大跌落。樓市的真實(shí)狀態(tài)，要看明年一季度的變化。
第二方面，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)看，今年，大部分一線開發(fā)企業(yè)在一至三季度的銷售相當(dāng)理想，甚至超越樓市高峰的2007年。按照這樣的局面，年底前大部分樓盤主動(dòng)降價(jià)可能性不大；而此時(shí)上市的新項(xiàng)目，也不會(huì)有太大的讓步。到明年一季度，部分區(qū)域，特別是個(gè)別項(xiàng)目，價(jià)格可能會(huì)小幅下調(diào)，但是綜合目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及土地市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，價(jià)格的整體大幅下跌可能性不大。
第三方面，從土地市場(chǎng)分析，蘇州將在11月5日推出42宗土地拍賣，吳中區(qū)也有8大板塊84宗土地推出。土地供應(yīng)的力度在一定程度上可以達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。
業(yè)內(nèi)人士指出，明年，在大的宏觀調(diào)控方面，不排除健康的引導(dǎo)政策出現(xiàn)。一些涉及普通商品房剛性需求的政策預(yù)計(jì)會(huì)有所變通，但是有利于投資市場(chǎng)的部分優(yōu)惠政策可能取消或先行止步。此外，公積金政策和貸款政策將會(huì)持續(xù)收緊。即便是價(jià)格出現(xiàn)微調(diào)，但稅收等優(yōu)惠政策取消后，市民的購(gòu)房成本將依舊增加。