【最新動態(tài)】房企私募融資觸歷史冰點
隨著二季度國內(nèi)房地產(chǎn)成交的持續(xù)活躍，開發(fā)商自身的資金壓力得到進一步緩解，開發(fā)商通過私募股權(quán)基金融資的交易迎來歷史最低點。
二季度以來僅一起投資
昨日，清科研究中心發(fā)布的一項研究報告稱，二季度以來，我國僅有1起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)的私募股權(quán)投資案例發(fā)生，涉及投資金額為2928.26萬美元。
報告指出，2009年上半年，私募股權(quán)基金對房地產(chǎn)行業(yè)的投資波動性較大。一季度雖然各級政府出重拳救樓市，但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展低谷期，房價持續(xù)下滑，這也為私募股權(quán)基金創(chuàng)造了非常有利的進入時機。一季度，共發(fā)生6起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的投資，投資活躍度處于2008年以來的最高點。
進入二季度后，全國房地產(chǎn)市場迎來了交易的持續(xù)活躍，帶動整個房地產(chǎn)市場的逐步回暖，開發(fā)商自身的資金壓力得到進一步的緩解，開發(fā)商與私募股權(quán)基金合作的需求較早前有明顯下降。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2006年第一季度到2009年第二季度，中國內(nèi)地共發(fā)生82起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的私募股權(quán)投資案例，涉及投資總金額為90.01億美元。
清科中心研究人員發(fā)現(xiàn)，私募股權(quán)基金對中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資呈現(xiàn)周期性波動，2006年下半年和2007年下半年，不論投資總額還是投資案例總數(shù)都高于同期上半年交易資本總量。2008年由于受到宏觀調(diào)控政策積累效應(yīng)和金融危機波及效應(yīng)的雙重打擊，中國房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地受到了沖擊，故2008年下半年私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資未能呈現(xiàn)出周期性發(fā)展的小高潮。
另外，私募股權(quán)基金投資地區(qū)也在發(fā)生轉(zhuǎn)移。
從2006年到2009年上半年，私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)主要聚焦在上海、北京為代表的長三角、環(huán)渤海、珠三角等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，上海、北京、廣東分別以22.76億美元、21.24億美元、12.00億美元的投資額位列前三。近年來，私募股權(quán)基金在投資地域方面有逐步向二三線城市擴展的趨勢，如海南、河南、陜西等經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。
房企急需拓展融資渠道
清科研究中心分析認為，目前中國房地產(chǎn)市場的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。其中，銀行貸款、定金及預(yù)付款(其中很大一部分是個人通過銀行抵押貸款來支付的)、個人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的約60%~70%，銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金鏈。
對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響金融安全。
目前房地產(chǎn)金融除了傳統(tǒng)的貸款和債券方式外，主要存在房地產(chǎn)投資基金、信托計劃以及reits三種金融工具。該中心研究人員認為，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需調(diào)整資金單純依靠銀行信貸模式，必須學會“兩條腿走路”，從資本市場直接融資。
近年來，各類房地產(chǎn)投資基金在中國非?；钴S，其中成熟物業(yè)收購和共同開發(fā)房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)投資基金的主要運作模式。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金主要是海外地產(chǎn)基金，國內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚，投資和管理能力較弱。
由于受2008年下旬全球金融危機的影響，中國私募股權(quán)市場基金募資資本量大幅緊縮，2008年第四季度以來可投資于中國內(nèi)地的新募房地產(chǎn)基金的數(shù)量及募集金額均有大幅下降。從去年年底至今，僅有一支規(guī)模為4億美元的私募房地產(chǎn)基金完成募集。（來源每日經(jīng)濟新聞喻春來）
【專家觀點】中國房地產(chǎn)基本回暖態(tài)勢已基本形成
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一，九日在此間舉辦的第一財經(jīng)中國經(jīng)濟論壇暨二00九國際地產(chǎn)投資高峰論壇上稱，中國房地產(chǎn)基本回暖的態(tài)勢已基本形成，企業(yè)投資者的信心正不斷增加。
朱中一認為，放眼未來，中國至少在二0二0年以前仍將處于工業(yè)化、城市化的發(fā)展中，中國作為新經(jīng)濟體的地位不斷提高，是房地產(chǎn)長期看好的最基本的因素。
作為中國現(xiàn)階段國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和與中國百姓密切相關(guān)的民生行業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)在改革開放三十年來，特別是一九九八年進一步實施財政住房制度改革以來，得到了快速發(fā)展，住房保障制度也基本建立，為城鎮(zhèn)居民住房的改善、改變城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了重大作用。
朱中一坦承，中國房地產(chǎn)業(yè)雖已有較快回升，為國家經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定做出了積極貢獻，但必須看到由于國際金融危機尚未見底，中國發(fā)展還面臨不少困難和問題，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的問題，仍有待研究和解決。維護房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需各有關(guān)方面業(yè)內(nèi)人士不斷努力。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認為，二00八年，受自身市場調(diào)整加上全球金融危機的影響，全國房地產(chǎn)市場遇到前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場銷售面積比二00七年下降了兩成。北京、上海、廣州、深圳、廈門等城市去年商品房銷售甚至下降了四成。
去年下半年開始，中國政府果斷出臺一些政策，部分涉及到房地產(chǎn)政策，如保障性住房政策和針對開發(fā)企業(yè)與居民購房的金融支持政策，促進了房地產(chǎn)業(yè)的逐步復蘇，對保增長產(chǎn)生的效應(yīng)非常明顯。
秦虹稱，當前中國房地產(chǎn)特別是住房市場，基本需求仍然堅實。但她也格外提醒房產(chǎn)投資的風險。房地產(chǎn)投資一定是有風險的，應(yīng)該適當加大投資的成本來規(guī)避這樣的風險。（來源：中新網(wǎng)楊伏山）